강남 3구 집값 하락세, 다주택자 절세 매물 쏟아진다.

WHAT (사실)

서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)를 중심으로 아파트 매매 가격의 하락세가 가팔라지고 있으며 압구정 현대8차(163㎥), 대치동 도곡랙슬(120㎡)는 각각 최고가 대비 4억원, 7억원이 하락한 가격으로 가계약이 체결되었습니다.

WHY (이유)

이렇게 하락세가 진행되는 데에는 3가지의 이유를 밝견하였습니다.

1. 오는 5월 9일, 양도소득세 중과 유예가 종료되기전에 막대한 세금 폭탄을 피하고자 다주택자들이 속도를 내어 매도를 진행하고 있습니다.

2. 매년 발표되는 아파트 공시가격의 상승으로 인해 다주택자들이 내야 하는 보유세(재산세 및 종합부동산세) 상승하여 세금 부담이 증가하였습니다.

3. 정부의 고가 주택 및 비거주 1주택을 겨냥한 추가적 세제 개편 예고와 연내로 다가온 다주택자들의 대출 만기 시점이 결합하여 부동산을 처분하게 만들고 있습니다.

HOW (근거 및 전망)

 

급매가 쏟아지나 실제 거래는 침체

매물이 쌓이고 낙폭이 커지고 있으나 대부분의 매물이 세입자가 있는 형태라 무주택 매수자가 매입하기 위해서는 거액의 현금을 동원해야 하는데, 대출 또한 까다로워져 실제 거래는 매우 침체해 있습니다. > 이러한 이유로 강남의 집값은 앞으로 반응하기는 힘들 것으로 예상됩니다.

증여 급증

증여의 사례는 2배가 증가하였는데, 그 이유로는 3가지로 생각합니다.
1. 유예기간이 끝난 후 양도소득세를 내느니 지금 그 돈으로 자식들에게 물려주려는 것으로 예상됩니다.
2. 자신 명의 집 한 채를 자식 명의로 돌리게 된다면 당사자의 주택 수가 줄어들어 보유세를 줄일 수 있습니다.
3. 지금은 이렇게 하락세가 유지되지만 오를 것으로 판단하여 자식한테 물려줄 생각을 하고 있는 것으로 보입니다.

반면 15억 원 이하 중저가의 아파트 가격은 오히려 오름폭이 커지며 양극화 현상이 발생하여지고 있다.

질문

강남 3구에서 보이는 고가 주택의 하렉스와 다주택자들의 주택 매도 행렬이 지방에는 어떤 영향을 줄 수 있으며? 고가를 제외한 중저가 등 다른 아파트의 가격도 하락세를 타게 될 것인가?

투자에 적용할 점

정책 리스크 확인 및 청약 통장의 전략적 활용: 정부의 세제 개편과 규제 타임라인이 부동산 자산 가치에 얼마나 즉각적이고 거대한 파급력을 미치는지 확인할 수 있는 대목입니다. 강남의 고가 주택 시장이 세금 이슈로 조정받고 있지만 현금이 묶인 상태에서 섣부른 갭투자에 나서는 것은 위험합니다. 오히려 무주택자 입장에서는 시장의 낙폭과 금리 추이를 여유롭게 관망하며, 10년 이상 꾸준히 유지해 온 주택청약종합저축 등을 활용해 내가 살고 있는 지역의 핵심 입지나 향후 가치가 상승할 분양 단지에 진입할 최적의 타이밍을 저울질하는 무기로 삼아야 합니다.

모르는 단어

양도소득세 중과

다주택자가 집을 팔 때 일반세율보다 훨씬 높은 세율(+20~30%P)을 적용하는 제도

중과 유예

정부가 한시적으로 중과세율을 적용하지 않겠다고 미뤄둔 조치. 이번엔 5월 9일 종료 예정

가계약

정식 계약 전 매수 의사를 확인하는 예비 계약. 소액의 계약금을 먼저 걸어두는 방식

공시가격

정부가 과세 기준으로 공식 발표하는 부동산 가격. 보유세·건강보험료 등 각종 세금의 기준이 됨

수증인

증여받는 사람 (↔ 증여자: 증여하는 사람)

<한국은행 경제용어 800선>

가상자산공개 (ICO; Initial Coin Offering)

 신생 기업(스타트업)이 자금을 모으기 위해, 자신들의 코인을 만들어 투자자들에게 파는 클라우드 펀딩방식이다.
 > 유세한 것으로는 기업공개(IPO)가 있으며 이는 주식, 지분을 나누어주며 투자자를 유치하는 것이다.
 > ICO의 단점으로는 코인 및 토큰에 규제는 아직 정비 중이며 투자위험이 너무 높다는 특징을 지니고 있다.

간접금융 / 직접금융의 차이

구분	간접금융	직접금융
대표수단	운행 예금, 대출	주식,채권 발행
중심기관	은행	자본시작
특징	안정적, 정보 비대칭 완화	위험 공유, 성장 가능성 반영
유리한 환경	중소기업 비중 높은 국가	혁신,기술 산업 중심국가